117亿债务高压!领地控股IPO,刘玉辉率两侄子谋脱困

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新冠疫情加剧楼市分化,也将众多资金面吃紧的房企逼入墙角,急谋融资脱困。

4月9日,武汉解封第二天,中国经济还在新冠阴影中徘徊,领地控股集团就向港交所提交招股书,迫不及待走上IPO上市之旅。

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领地由眉山刘氏三兄弟创立,深耕四川大本营21年,规模仅次于川派龙头房企蓝光发展。如今,三兄弟中的60后老大、老二均已退出领地高管层,这家家族色彩浓厚的房企由70后老三刘玉辉执掌,带领两位90后侄子接班人刘策、刘浩威共闯IPO难关。

楼市资本论发现,领地去年销售247.3亿元,行业排名第96位,站稳全国房企百强之列,其目标是今明两年跨进千亿阵营。但公司目前背负117亿有息借款,手头现金应对年内到期债务很吃紧。

对债务缠身而野心不小的领地来说,通过香港上市来拓展融资渠道,可能是其摆脱财务困境、支撑规模扩张的不多选择之一。

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刘氏三兄弟深耕四川,扩张目标剑指千亿

领地控股集团前身为眉山地区宝马房地产开发有限公司,1999年由刘氏三兄弟共同创立。

老大刘玉奇生于1967年,为领地控股集团执行总裁并任公司法人,多次当选眉山市人大代表,还担任成都眉山商会会长;

老二刘山生于1969年,为领地控股集团副总裁,还对外投资了矿业、水电开发、资产管理等领域的多家公司;

老三刘玉辉生于1973年,为领地控股集团董事长,去年9月18日代替刘玉奇出任公司法人,开始全面接管领地。

领地集团董事长刘玉辉

在联手创业以前,刘氏三兄弟曾共同执掌中国第五冶金建设公司眉山分公司,但是领地发家,却始于与眉山接壤的乐山。2000-2002年三年间,领地相继开发了乐山汇丰花园、乐山汇联花园、乐山时代广场和汇丰苑、信息苑等项目,迅速累积了第一桶金。

2006年,领地控股集团从乐山搬到成都,开始扩展布局,深耕四川大本营的同时,业务不断向华西、华中、京津冀、粤港澳和新疆等地拓展。目前,领地已发展成为一家全国性综合房企,业务范围囊括健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务五大板块,总部迁入成都高新区的地标建筑领地·环球金融中心,刘氏三兄弟也成为四川公认的隐秘富豪。

在规模扩张上,刘氏兄弟原定目标是2019年要跨过千亿门槛。但实际情况与计划设想相去甚远。据克而瑞数据,领地控股集团2017年合约销售151.6亿元,排全国第103位;2018年销售235亿元,首次进入全国房企百强,排第92位;2019年销售247.3亿元,但行业排名下滑到第96位。

在去年4月的20周年品牌发布会上,领地提出“2 2 X”发展新战略,以“成渝/长江中游”城市群为核心,南北拓展“中原/珠三角”城市群,力争进驻70余座核心城市,在2020-2021年实现千亿计划。

然而,从克而瑞最新发布的房企销售排行榜来看,领地今年一季度操盘金额仅完成37.4亿,行业排名第71位。截至2020年2月29日,领地布局全国20多个城市,拥有90个处于不同开发阶段的项目,总土地储备仅1331.45万平方米。

领地的扩张战略是以快周转模式下沉布局,90个项目中绝大部分位于三、四线城市,其中有57个位于四川省,占比超过6成。其入驻能级较高的深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐五座城市,共有18个项目,仅占总土地储备面积的15%。

综合销售、土地储备和城市布局,楼市资本论认为,在当前楼市大分化的形势下,领地要实现其千亿雄心,还有很长一段路要走。

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“富二代”三步上位,刘玉辉“一老带双新”

领地是一家典型的家族企业,从事房地产20多年,规模迟迟没有做大,其浓厚的家族色彩可能是一个掣肘因素。这次赴港IPO,使公司背后神秘的家族图谱得以完全曝光。

楼市资本论注意到,领地1999年成立时,初始注册资本只有560万元,刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟分别持股35.71%、21.43%、21.43%,还有一位独立第三方邓仲祥持股21.43%。

经过多次重组与洗牌,目前领地控股集团的股东中,刘氏家族成员已从三兄弟扩至6人。据招股书披露,刘玉辉持股32.83%,其配偶龙一勤持股0.17%;大哥刘玉奇退出后,其配偶侯三利持股0.17%,其子刘策持股32.83%;二哥刘山退出,其配偶王涛持股0.17%,其子刘浩威持股32.84%。

除了刘氏家族以上6人,领地股东中还有一位局外人魏悦。魏曾与刘玉辉夫妇在澳大利亚进行房地产投资,去年末向领地控股集团注资,拥有1%股权。

刘浩威

领地目前的股东架构,显然是与刘氏家族的传承计划相匹配的。早在2014年12月,刘玉奇、刘山就分别将所持全部股权分别赠予刘策和刘浩威,周末游其时传承人年纪尚轻,为确保家族业务顺利过渡到下一代,父辈仍继续行使股权代持,直到接班人担任集团高级管理层职务止。

刘策今年29岁、刘浩威今年27岁,两人均系90后,由此作为家族接班人,开始进入领地管理层,通过业务历练,三步上位:

1、刘策在完成尔湾谷社区大学的两年学业后,2011年10月加入领地集团担任财务部经理;刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后,2015年5月加入领地集团,担任广东领地房地产的总经理;

2、2019年1月,两人分别获委任为副总裁,刘策负责执行业务策略及管理成都房地产项目,刘浩威负责执行业务策略及管理重庆房地产项目;

3、2019年8月,领地终止刘山及刘玉奇的股权代持安排,两人正式接任父辈的集团业务。

在“富二代”刘策、刘浩威作为副董事长及核心高管独当一面的同时,老三刘玉辉也接过了大哥的指挥棒,以董事长、执行董事、首席执行官兼最终控股股东身份全面执掌领地,形成“一老带双新”的公司治理格局。

除了家族核心成员,领地高管层中还有刘氏亲属担纲重要角色。比如4名执行董事之一的侯小萍,就是刘策的姨妈,负责公司项目融资及集资。

亚布力智库专家陈旻认为,过于浓厚的家族色彩,与现代企业管理制度相悖。如何将现代管理导入领地,这对正当家的刘玉辉和二代接班人刘策、刘浩威兄弟来说,都是一个不小的考验。

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117亿债务压顶,信托融资代价高昂

在楼市资本论看来,领地控股通过IPO来打通资本市场,拓宽海外融资渠道,既是实现千亿计划的必由之路,也是纾解财务困境的最佳选择。据招股书披露的各项数据,领地目前的经营和财务状况不容乐观。

先看经营。

2017-2019年,领地控股收益分别为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元,利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元;净利润率分别为12.2%、11.5%及8.9%,连续三年下滑,低于行业平均水平;经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元,连续三年告负,显示出自身造血能力不足,需要获得足够的额外融资,才能支持公司正常营运及规模扩张。

再看债务。

2017-2019年,领域未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元,三年时间增长了三倍多;与此相对应,公司净负债率从60%蹿升至110%、140%。截至2019年12月31日,公司一年内应偿还借款为57.63亿元,而当期现金及银行结余仅31.78亿元(如果刨除受限制现金与已抵押存款,只有约13.82亿元),不能覆盖短期债务,偿债压力非常大。

最后看融资。

2017-2019年,公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%,融资成本不断抬升。楼市资本论发现,主要原因是领地规模不足千亿,业务布局多位于三四线城市,使得其融资渠道有限,融资结构以信托为主。

招股书显示,截至2020年2月29日,领地信托融资60.92亿元,在借款总额中占比过半,利率多在12%-14%之间,远高于银行借款利息。这种对信托融资的高度依赖反映到具体项目上,以2017年以12.53亿元斩获的惠州地王项目为例,领地通过中诚信托融资8亿元用于项目开发,为此抵押了54.42%的土地股权,并质押了项目公司100%股权。按照信托公布的8.3-8.9%的收益率,再加上5%-10%的费用,这笔信托融资的成本达到13-18%,代价之高昂,可见一斑。

数据显示,领地控股2019年的银行及其他借款利息高达14.45亿元,而当年利润净额仅6.72亿元。大部分利润被利息蚕食,致使领地深陷债务泥淖,难以自拔。

为摆脱财务困境并支撑规模扩张,领地自然应加快上市步伐。楼市资本论期待,以这次赴港IPO为契机,领地有必要淡化家族色彩,引入更多职业经理人,才能更好地取信于资本市场,实现其向千亿房企的跨越。

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